随着深圳经济的快速发展和人口的不断涌入，土地资源的短缺越来越明显。城市村镇与旧城初期功能落后与城市发展需求之间的矛盾日益突出。因此，2004年，深圳市颁布了"深圳市村旧城改造暂行条例"，并开始进行旧城的综合整治和综合改造。

利用示范区的优势率先开征物业税

填海、取消第二线海关、建立深汕头合作区等措施，使该地区的疆域多次扩展至深圳，难道由于外界的扩张，土地资源十分稀缺吗？

深圳需要土地来推动区域发展、轨道交通建设和实现城市功能。为了建设第一个示范区，深圳作为大湾地区的领头羊，每个战略着陆都需要空间。在李羽佳看来，深圳的土地供应潜力就像一块能吸收水的海绵。地面上没有土地，但一旦土地被挤压，土地供应就越多，就能提供更多的土地。

问题是如何把闲置的土地赶出去。深圳是一个工业起步城市，有数千个工业园区，仅龙岗就有900个工业园区，总面积80多个。5平方公里过去，工业改革的商人、工业改革的房屋、工业改革的M0(工业用地)都很有活力，每个人都从事房地产开发。从表面上看，各种孵化器、工业厂房、创业空间实际上都与住房相似。

只要商品房的发展，在资本谋利的情况下，就永远不会有足够的空间。一旦深圳将工业用地转为工业，不再从事房地产，空间约束问题就会得到解决。清理闲置土地，搞活存量，是深圳土地供应的主力军。

与此同时，深圳从渔村发展而来，留下了巨大的城市村庄和包含巨大动能的老城区。如何快速释放这部分动能？李羽佳认为，在这一阶段，城市更新已经开始进入精细运作阶段，即微观改造，不再大规模拆迁建设，逻辑已经完全改变，城市更新已经从1。0住房，2。0住房，现在到3。工业房地产时代。

自2018年以来，深圳市区重建领域基本上每个月出台两、三项新政策，主要基调是深圳旧改革的本土化。即使是微观改造，也要向前迈出一小步，也不可能导致租金大幅上涨；深圳指定了270平方公里的工业区线，像一条生态线路来保护。今后，全面的工业改革、工业改革商人、工业改革等地将被完全封锁，"工业改造工人"将占市区改造的近六成，转向公园支持升级，"这是第一个示范区"。

小土地、小板块导致深圳商品房金融资产属性强，房价也容易操作，特别是在这种疫情下，深圳房地产市场首次复苏后，市场和政府博弈，李羽佳认为，为了建立深圳房地产市场健康发展的长期机制，抑制不是解决问题的办法。"在解决供给问题的同时，也要合理利用深圳具有优势的行政手段。

在发展中，不能让市场的手发挥无限的作用。"在评估二手房赋税面积的基础上，制定二手房制度的价格，并以面积为单位，发布指导性价格。只要指导性价格是可控的，它就会锚定整个地区的价格，价格上涨的逻辑就会崩溃。